长江商报长江商报记者赵洁
——荣鑫中国的表现(03301。HK)，福建地产企业第一梯队频频被警告，实际控制人欧宗宏因为地王无法“解绑”资金，无法回笼资金，陷入“借新还旧”的往复过程。
日前，荣信中国发布业绩报告称，预计2020年归属于股东的净利润将下降20%-30%左右。这是荣信中国自2017年以来首次出现业绩下滑。
业绩罕见的下滑，与咄咄逼人的征地后遗症密不可分。2016年，荣鑫以110亿人民币在上海市静安区中兴小区获得“土地王”称号，“土地王收割机”成为荣鑫的标志。据统计，2016年以来，荣信新增土地储备200多处。
但由于对行业发展趋势的误判和对限价政策的不完全理解，荣信之前的高征地高负债风险开始释放。
据《长江商报》记者报道，荣信2014年至2018年的净负债率分别为1541%、247%、101%、159%和105%。其中，2016年，企业负债总额飙升至758.18亿元，同比增长155.07%。截至2020年6月30日，荣信中国流动负债1268.46亿元，非流动负债526.03亿元，负债总额达到1794.49亿元。2020年12月底，荣信中国出售了位于上海的总部办公楼。
在二级市场，荣信中国的股价自今年2月以来一直在下跌，市值仅为91亿港元，与2019年底的市值168亿港元相比，跌幅很大。财经评论员严跃进对《长江商报》表示，近期资本市场波动和房地产企业后续政策环境仍不明朗，将抑制部分企业的投资价值。尤其是投资者对地产股的未来仍然心存疑虑。如果企业没有太大的爆炸式增长空间，会影响后续的市值。因此，必须有一个非常明确的策略来提振业绩和股价。
鉴于相关业务表现，长江商报记者向荣信中国发出采访提纲，截至发稿时尚未收到回复。
业绩锐滑30%毛利率大幅低于同行
从2015年第一次突破100亿到2018年突破1000亿，荣信中国短短三年就进入了1000亿房企的梯队。在此期间，2015年至2018年，荣信中国的销售额分别增长了33.15%、107%、103.9%和73.35%。
但从2019年开始，高价征地的副作用开始显现，当年销量仅为1413.17亿元，同比仅增长15.9%。2020年上半年，荣信实现上市以来最差业绩，营收、利润、毛利均大幅下滑。财务报告显示，2020年上半年，荣信实现营收210.66亿元，同比下降20.85%，毛利率31.4亿元，同比下降50.63%，毛利率14.91%，为近年来最低，净利润9.08亿元，同比下降54%以上。
年报显示，2016年，荣信中国毛利率为20.24%，同比下降16个百分点。2017年毛利率降至16.56%。2018年达到23.47%，低于100家上市房地产企业1/4分位数的26.52%。
近日，荣信中国发布盈利预警，预测2020年归属于股东的净利润同比下降20%-30%。
荣信管理层在业绩会上承认，出现这种情况的原因是对政府限价政策的理解不全面、不透彻。“当时我们对项目的计算还是比较满意的，但是政府批准的限价远低于我们。预期售价导致这部分高价土地毛利率较低。”
在业绩急剧下滑的同时，其运营现金的可用性也在恶化。2020年上半年，其净经营现金流为-9.88亿元。2020年，荣信中国签约销售额1551.7亿元，同比增长9.8%，全年
2016年，荣信中国登陆资本市场后，开始了一波“补仓”浪潮，其中拿走了大量的地王项目和高价土地。也是因为它今年以110.1亿元赢得了“上海静安之王”。
此后，荣鑫以“土地王收割机”的名义，继续活跃在土壤拍卖现场。据统计，2016年至2019年，荣信新增土地储备数量分别为：21、78、24、46；权益归属建筑面积分别为261.23万平方米、745.81万平方米、195.55万平方米和341.75万平方米。
《长江商报》记者注意到，以100亿元赢得土地之王，只是给荣鑫中国带来了暂时的名气。随着2016年底楼市调控不断收紧，一线城市加大限购限贷力度，“去库存”成为主旋律。上海中兴路前“地王”成了荣信不愿多提的一项。
当时有市场人士估计，该项目未来的销售单价至少在15万左右。但2018年，政府出台限价政策，房地产进入政策限价时代。2019年该项目销售单价定为12.98万元/平方米。
公司随后引进万科交易，给予对方49%的项目权。该项目被命名为“中兴路昵称”
rdquo;。受限于限价，“中兴路壹号”发展缓慢，“囤地”近四年后，去年5月开盘，去化率只有33%，尚有154套在售。为了促进去化，销售门槛一再下降，认筹金由100万降至50万，临近开盘再度跳水至20万。
截至2020年上半年，该项目剩余可售面积达104608.92平方米，而该项目的总建筑面积约为149836.4平方米，若去掉此前拿地时要求得自持15%住宅、无偿建造5%保障房并持有100%的商业物业来衡量，该项目大部分处于未售出状态。
与火热的上海新盘市场大相径庭，去年即使受疫情影响，上海新盘市场前11个月就销售6.7万套，远超去年全年的6.4万套，新盘市场异常火爆，认筹屡创新高。
“中兴路壹号”遭遇水土不服，并未阻碍融信想要打开上海市场的野心。去年融信已在上海新获取三个项目，且都采用联合开发。7月23日，奉贤二建以总价11.83亿拿下奉贤新城纯宅地块后与融信合作开发；8月，融信先联合旭辉45.23亿夺闵行七宝镇地块，再以48.71亿获嘉定南翔镇地块去；12月，融信联合招商、保利，以50亿再次竞得中兴社区一幅地块。
令市场费解的是，中兴路壹号的销售已然遇冷，为何融信还要继续拿地？据了解，目前融信在上海可售住宅项目所剩不多，除了去年入市的中兴路壹号，另外两宗在售的上海铂湾、上海世纪江湾项目早已进入尾盘清理阶段。
严跃进指出，高地价背后其实说明企业的成长迫切性，这一点无可厚非。当然这也需要积极研究土地的投资策略，另外营销和投资部门需要密切沟通，真正做到经营稳健等状态，同时规避地王项目背后的风险。
融信中国实控人欧宗洪表示，“2020年拿地，我们提高了盈利能力，积极拓展多边项目，对未来公司提高了项目盈利能力，所以预计明年以后，毛利率会逐步回暖。”
降负债频发债“借新还旧”
规模急剧扩大的同时，地王不能解套，资金无法回笼、负债水平持续走高，使得降杠杆成为融信迫在眉睫的任务。
2016年上市之前，其就曾经因超过1500%的净负债率刷新市场纪录。长江商报记者梳理发现，2014-2018年融信净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手笔攻城略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿，同比增长155.07%。
截至2020年6月30日，融信中国流动负债1268.46亿元，非流动负债526.03亿元，合计负债总额高达1794.49亿元。
在债务兑付的压力下，融信2020年以来多次发债“借新还旧”缓解债务压力。3月，发行证监会主管的ABS融信02优和融信03次，发行规模分别为12.25亿元和0.65亿元；4月，发行证监会主管的ABS融信03优和融信03次，发行规模分别为10.5亿元和0.56亿元；7月，发行一般公司债16.5亿元；8月，发行一般公司债，发行规模13亿元；9月，发行交易商主管的ABN，分别为20融信通达ABN001优先和20融信通达次，发行规模3.09亿元和0.01亿元；10月，面向专业投资者公开发行公司债券在上交所提交注册。募集说明书显示，本次债券发行总额不超过人民币96.6亿元(含)，拟分期发行。今年2月2日，拟发行13.18亿元公司债券募集资金拟用于偿还公司债务。
降负债、保利润，“有质量的增长”成为融信中国未来发展的主基调。在跨进千亿销售门槛的2018年，融信开始退而求稳，提出在“平衡发展”基础上降杠杆、减负债的谨慎理财之道，对外明确表示 “要以降低杠杆为首要目标，实现有质量的增长和稳健发展。”
截至2020年6月30日，融信中国剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为91.25%，现金短债比为1.7倍，三条红线踩了一条，且还只是刚刚过了线。与此同时，公司继续将降低负债率“这面大旗”扛在肩上——全年计划将净负债率控制在70%-90%这一区间，去年上半年，融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%，于同体量民营房企中处于较低水平。
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