社科院：住房租赁市场或面临集体土地租赁住房冲击
央广网北京10月29日消息（记者王晶）在一系列发展租赁市场的政策措施下，城市住房租赁市场价格总体平稳，并依稀可见稳中有降的趋势。今天（29日）上午，以城市经济发展70年为主题，中国社会科学院在北京举行中国城市发展高峰论坛，专家学者研讨之际，论坛同时发布《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.12》（以下简称“蓝皮书”）。蓝皮书指出，住房租赁市场或面临集体土地租赁住房冲击。
蓝皮书分析称，目前我国一线城市住房租赁价格小幅上扬，二线城市住房租赁价格有所下降。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，大力发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度成为各地重要的政策措施。
其中，利用集体土地建设租赁住房对房地产市场的影响不可小觑。
2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部《关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕100号），确定把北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等城市作为利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。
社科院学部委员、城环所所长潘家华在接受记者采访时谈到，以北京市为例，北京市计划在2017~2021年五年内供应1000公顷集体土地用于集体租赁住房建设，平均每年供地任务量约为200公顷；而在2018年度北京市建设用地供应计划中，计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷，集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率达105%。
由此，蓝皮书预测，在未来几年，随着集体土地建设租赁住房政策适用范围的扩大，相当规模的新增集体土地租赁房源的集中入市，将给当地的住房租赁市场带来较大的冲击。
集体用地建租赁住房试点新增5城
新京报讯（ 袁秀丽）1月16日，新京报从自然资源部官网获悉，福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获批。此次新增试点城市不仅规模大、流动人口多，而且2018年房价上涨比较快。这也意味着，试点城市由原来的13个增加至18个。
1月16日，自然资源部、住房和城乡建设部在给福建、江西、山东、海南、贵州省自然资源、住房和城乡建设主管部门的意见函中，要求试点城市规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序。并以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。同时鼓励金融机构参与试点建设，依法依规金融产品服务，严禁违规“租金贷”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于“租金贷”的表述不是打压，而是强调了知情权，严禁违规操作。
此次意见函要求，健全合同履约监管机制，建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。
此外，意见函要求尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。在试点过程中研究加强公共服务配套，建立承租人基本公共服务保障机制，支持其依法享受教育、医疗卫生以及养老服务等基本公共服务权利，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理。
新增试点城市房价有波动
据悉，2017年获批的第一批试点有13个城市，包括北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳和成都。
2018年12月23日，在提请全国人大常委会审议的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案中规定，工业、商业等集体经营性建设用地被以允许出让、出租等方式交由单位或者个人使用。当时很多业内人士认为，此举是为集体建设用地入市扫除法律障碍。
而今，随着试点的增加，集体经营性建设用地大量入市的可能性正在增加。
对于试点新增加的5个城市，严跃进认为，这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。此前试点的城市表现为流动人口规模大，租赁市场需求比较旺盛。而试点新扩容的5个城市，同样属于规模大、流动人口多的城市。但更为关键的是，在2018年，这几个城市房价上涨比较快，存在通过发展租赁市场对冲高房价的可能。尤其是贵阳和海口，在2018年全国70城房价指数排行中，在个别月份出现涨幅第一的现象。
严跃进认为，第二批试点获批的信号意义较强，预计在2019年下半年，房价上涨过快的城市也有加入试点的可能。此外，随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进，后续集体建设用地改革的力度会更强，这将利好租赁供给端和租赁市场的活跃。
专家：特大城市住房租赁市场需加强精细化管理
新华社北京5月5日电（记者王岩波）近期，北京对房地产经纪机构违法违规行为开展持续整治，效果明显。专家认为，北京等特大城市住房租赁市场的管理难度大，一方面需要增加供应平抑房租，另一方面还需要防范居住密度过高带来的安全隐患，政策调整宜做好效果评估，设置政策过渡缓冲期，避免短期集中实施引发市场供求紧张，同时可探索区域差别化政策，加强租赁市场精细化管理。
随着北京对房地产经纪机构各类违法违规行为开展“周周查”专项行动的持续深入，市场得到有效净化。在房地产行业供给侧结构性改革大背景下，各地加速推进“租购并举”，也在促成住房市场形成新供应格局。长租公寓作为近几年租赁市场上的一个新兴细分领域，在北京、上海、广州、成都、南京等热点城市发展迅速。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，发展租赁市场要改变租赁市场的供应结构，不断增加租赁市场的有效供给。长租公寓丰富了租赁市场产品线，成为新就业群体实现住有所居的有效途径。
住房和城乡建设部公布的数据显示，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。与新就业群体旺盛的住房租赁需求相比，北京等大中城市租赁市场存在房源总量不足、租价高、供应结构不合理等问题。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，长租公寓是关系房地产业转型升级的一个行业，也是一个民生行业，长租公寓的租房者多以20岁至35岁新就业群体为主，多数收入水平不高。该协会下设的租赁委员会会员单位，目前租赁经营的房间数已经超过150万间，解决了约200万人的居住问题。
由于行业平均盈利水平相对较低，对符合条件的客厅改造出一间房间单独出租使用的模式较为普遍，但各地对此认可情况不一，相关政策存在较大差异，目前上海、武汉、广州等城市已明确允许该模式发展。
中国房地产业协会会长冯俊认为，规范、引导长租公寓行业发展是推进“租购并举”的应有之义，但优化特大城市住房租赁市场需加强精细化管理。目前北京租赁市场存在相当多数目的隔断房，若集中整治，一方面会导致租客安置困难，另一方面短期释放需求可能会加剧租赁市场供求紧张。对隔断租赁房的整治应做好政策过渡衔接，设置好政策缓冲期。
此外，专家认为，可结合非首都功能疏解战略布局，探索“N+1”模式区域差别性政策的可行性，比如在低收入群体、新就业群体居住较为集中区域，可明确改造标准，同时加强监管，支持该模式发展。冯俊表示，以往群居房不利于管理，现在可以探索通过对长租公寓企业进行规范，比如配合相关部门做好人员信息登记，以期提升行业管理水平。
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