刚刚结束的中央经济工作会议对明年的经济工作作出了重要部署。要掌握明年房地产市场的走势，必须了解会议传递的政策信号。
在宏观政策层面，与房地产关系最密切的无疑是财政政策和货币政策。今年的中央经济工作会议指出，明年的宏观政策应该是持续、稳定、可持续的，即基本上继续现行政策，即继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。预计明年的财政支出、赤字比例、发债规模、货币投资将与今年大致持平。但是政策的力度和方向还是不一样的。因此，强调在政策操作上要更加准确有效，不要急转弯，要把握政策的时效性，保持适度的支出强度。
确保经济复苏和国家重大战略任务的财政政策将面临压力。前者要保持必要的支撑，显然不会像今年这么强。抗疫期间出台的扩张政策也将有序退出，支出重点将放在加强国家重大战略任务的财政保障上；抑制地方债务和行政支出，地方政府不仅要依靠发行建设债券，还要努力化解隐性债务风险，党政机关要带头过紧日子。这项财政政策既积极又审慎。
去年提出的灵活适度的稳健货币政策，今年灵活精准合理适度，意义大致相同。不同的是，去年的货币政策更强调资金的投入，而今年的货币政策更强调风险防范。因此，今年提出要保持宏观杠杆率基本稳定，处理好经济复苏和风险防范的关系，在不过度使用武力的情况下，增加杠杆和降低杠杆。由于信贷供应增加和不良率上升，商业银行的资本充足率面临巨大压力。因此，会议提出多渠道补充银行资本，旨在增强银行自身实力，防范风险，服务中小企业。完善债券市场法律体系将发出政府将依法打击债务违约和逃废债务的信号。
对于房地产企业来说，明年地方政府和银行将不得不过紧日子，这相当于给三条红线加上了一个紧箍咒。对于那些和地方政府住在一起，依靠高杠杆扩大规模的房地产企业来说，明年也要过紧日子。
双循环战略对房地产企业来说百感交集。扩大内需，房地产显然不能率先。甚至，有可能进一步缩小房地产消费的空间。会议指出，将扩大消费与提高人民生活质量结合起来，一些城市可能有改善住房的机会。同时，会议还提出要进行城市更新，促进旧城区社区改造。这不是新政策，而是去年从保障民生的角度提出来的。今年是和扩大消费放在一起的。去年“加强旧城改造，改造现有住房”也上升到了“实施旧城改造行动”的高度，态度更加积极，更加强硬。对于旧城区住宅区改造，去年的术语是“做得好”，今年的术语是“推进”，可能比去年有更多的机会，但不是所有的房企都有这样的机会。
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