一路折腾的攀成钢片区，是“成都第一学区房”？
成都第一学区房”？
攀成钢片区真有这么香”？？
然而小浪早已看穿了一切
近日，成都攀成钢片区一楼盘拿下预售证，引发了楼市狂欢，带装修约2.1万/㎡，比周边的二手房价格足足低了1万多。
除了房价让人心动，这个楼盘还被冠上了成都第一学区房”的头衔。
第一学区房？
这就有点厉害了
不过作为一个教育圈（资深）媒体人，小浪告诉你，攀成钢不是第一学区房不好说，而是成都第一折腾”学区房。
1
第一学区房？
能被称为成都第一学区房，攀成钢片区自然有不少亮点。
幼儿园—— 第三幼。
小学——小学成师附小慧源校区、盐道街小学通桂校区，大名鼎鼎的五朵金花，攀成钢就占了两朵，这两所学校均是校区，也就是所谓的亲儿子”，所以光冲着这两大名校买房的家长不在少数。
初中——七中育才汇源校区和银杏校区，也是七中育才的亲儿子”。
整体来看，攀成钢片区的教育资源确实抢眼，但第一学区房这个帽子还是带不动的。
相隔不远的春熙路片区，完全碾压它，下图是2018年春熙路片区的小升初划片情况。
天涯石小学、盐道街小学、成师附小，三朵金花，而且还是本部，七中育才本部——水井坊校区，公立初中第一牛校。
虽然第一学区房算不上，但至少是成都稀有的优质学区房，可惜攀成钢有个致命问题——学位紧张。
2
小学爆仓！
买房就读名校？太傻太天真
一直以来，大家买学区房，都以为只要买到就能就读周边名校，但攀成钢片区，却结结实实地打了家长们一个响亮的耳光——小学爆仓，你听说过吗？
规划之初，整个片区以东大路为界，北区就读盐小通桂校区，南区就读成师附小慧源校区。而后盐小的校舍因为当时片区居民不多，于是便租借给了某国际学校。
也许是因为学区房概念炒得太过头了，近几年攀成钢片区入住率极速增长，入学人数不断激增。
在2016年问题爆发了，连续承受整个区域生源几年的成师附小慧源校区超过负荷，于是相关部门提出了学校扩建的方案——在操场上盖一栋楼……
放着租借给了某国际学校的盐小不用，竟然要原址扩建成师附小，家长们当然不干了！集体签名上书，坚决反对。
最终国际学校搬走了，盐小通桂校区入驻，但因为之前国际学校的一些建设要进行改建，目前新生在马家沟小学借读。
马家沟小学即成师附小望江校区，这所学校也是一个神校”，6个楼盘业主争夺，还上演了一出学区房版的——《甄嬛传》。有兴趣的家长们可以去看一看《成都小区里的阶级斗争》这篇神文，小浪这里就不多讲了，总之，跟攀成钢片区有关的学校，都逃不开狗血大戏的命运。
目前，攀成钢片区的小学爆仓形势依旧严峻，成师附小慧源校区已经塞满了，据说，盐道街小学通桂校区一年级有22个班，二年级16个班，已经近40个班，基本上已达到了小学容量的上限，不知明年入学的新生又该何去何从……
不过最近也有好消息，攀成钢片区又规划了一片小学用地。但才刚公示，离启用还早得很，这所学校的建设会不会有引发什么狗血剧情，小浪坐等吃瓜。
3
初中爆仓还会远吗？
如今的攀成钢小学爆仓问题已经爆发，可以预见，不久后，初中也该爆仓了。
目前该片区的小学中，仅成师附小慧源校区有毕业生，划片情况如下图。等盐道街通桂校区以及成师附小望江校区两所学校有毕业生之后，一下就将增加几十个班，这几所初中恐怕也难以接纳。
攀成钢片区的确是优质学区房，但是奈何僧多粥少，成都第一学区房？只是个泡沫而已。
学区房要凉凉了
3月16日，上海教委发布了中考改革的新政。新政之下， 优质高中的名额将被分配到每一所不挑生源地初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证校校之间的平等。
该消息一出来，不少人第一反应就是，学区房要凉凉了……
真实情况又是如何呢？
学区房真的凉凉了？
近日，网传上海教改政策公布后，上海知名老破小+双学位小区—梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。
乐居网房产经纪人也爆料称，同样在梅园二街坊，一套32㎡的学区房在新政前挂牌720万，新政后立刻修改到699万。
记者在上海链家的网站上看到，几天前刚挂网的梅园三街坊的一套近47平米的房子，挂牌价825万，平均18万元一平。
而多个在春节之前就挂网的梅园三街坊一套近30平米的房子，挂牌价728万，平均25万元一平米。
但是，记者在跟几位在上海读小学、初中的家庭了解时，他们纷纷表示，上海本地许多家长早就知道这个政策，但是并不影响他们买学区房，因为选择名校就是在选择优质教育资源。无论“名额是否分配到校”，绝大多数的孩子还是需要考试去被选拔的，因此优质教育资源的稀缺性，才是学区房真正的价值。
据证券时报报道，上海易居房地产研究院发布的报告指出，此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。
根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。
上海进一步严禁“学区房”炒作
3月19日，上海市住房保障和房屋管理局官方“房可圆”发布新闻，当日下午，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。
链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。
此次承诺主要包括四个方面：
一、 是在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。
二、 规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。
三、不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。
四、在信息发布中，不出现“热度排名”、“ 投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。
深圳龙华区重磅出手，试点大学区
3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修订之后的龙华区大学区学校积分入学办法(征求意见稿)。
其中，对于入学积分的标准、深户和非深户在积分上的计算、大学区与单片区加分项等方面，向公众征集意见，征集时间为3月16日-3月20日。在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。
《征求意见稿》中提到，大学区招生学校包括：
在民治街道小一选取民治中学教育集团民顺小学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校(世纪春城小区范围)、龙华区实验学校、深圳高级中学(集团)北校区5所学校，
初一选取民治中学教育集团民治中学校区、民治中学教育集团民新学校校区、龙华区教科院附属实验学校、龙华区实验学校、深圳高级中学(集团)北校区5所学校。
据证券时报报道，在这当中，最受深圳家长关注的莫过于深圳高级中学(集团)北校区，原来带这个学位的小区均价早已突破10万。就以最近发布的二手房成交参考价为例，水榭春天一期的参考价为每平方米73000元，而带有深圳高级中学(集团)北校区的水榭春天5期的参考价就高达每平方米90500元。
虽然分析人士认为，本次深圳“大学区”改革试点，仅从入学积分制度上进行微调，仍是单片区户籍人口受惠，改革力度较小，对于遏制高价学位房效果有限。
但是仍有不少人认为，去年刷屏的32万/平米的深圳天价学区房刷屏，给不少深圳中产阶级造成不小的冲击。在教育资源和房子紧密挂钩的情况下，不愿输在起跑线的家长们只能硬着头皮冲向学位房，造成了房价的进一步抬升。虽然龙华区的大学区制对遏制高房价效果有限，但是改革从来不是一步到位的，改革总会有希望。
虽然教育改革只前进了一小步，但是深圳在坚持“房住不炒”的政策上绝不手软。
中国基金报记者 安曼
部分综合证券时报、上观新闻
end
责编：江雪
要为2021年升学买学区房？慎重！先来看成都学区房现状分析~
2020年小升初 翻篇，轮到2021年的家长焦灼了。
手里有点余钱的家长最近都在躁动，： “想来想去还是想读公办，省心省钱一步到位。但是这么多区，哪些区好一些？”
买学区房，锦江青羊，中小学强区，牛娃多，价格高；金牛梯度大，好高中比好小学多；今年“ 杀”出来的天府新区高新区，也是学区房竞争黑马……
但我在这里还要劝家长一句： 慎重！不信，我们依次来看看各个区的学区情况！
锦江区
锦江区小学、初中整体为成都一流，高中与金牛并列第一。锦江区1、2片区小学的小升初有5成左右概率摇号进入成都优质初中。
锦江区升高中时，有很多名额指标到校进入本区5所高中，指标到校名额有多少，公立普高会拿出近5成名额给各个中学指标到校，这部分学生绝大部分不用参加中考进入本区高中。
2020年锦江区有区内指标到校名额的5所学校是：川师附中、盐道街中学、田家炳中学、成都十七中、成都三中。
参考成绩分数标准为：初三零诊20%+初三一诊40%+初三二诊40%
指标到校名额占比可以侧面反映出一个问题，就是优质初中之所以优质，不仅仅是升重点高中的比例高，还因为它给了学生更多的机会进入重点高中。
而其他参加中考的学生不仅要面对全成都的学生竞争，而且只能争夺公办高中剩下的5成名额。
再者，都在传19年七中育才学校（学道分校）第一届摇号生中考成绩非常好，92%上重点线，这个实力会比三小联中弱？
学道分校是5+4，锦江123片的家长很多都会在5年级摇号试一下学道分校吧！
2020年七中育才学道分校招生计划：
计划人数：248人
报名时间：6月29日9：00截止到7月1日16:00
招生范围：
1. 户籍在锦江区2019年小学毕业生初中入学划片范围的一、二、三片小学服务范围内的五年级学生。
（即以下几所↓）
2. 户籍为锦江区，却不在锦一二三片内，但学籍在锦江区2019年小学毕业生初中入学划片范围的一、二、三片小学服务范围内的五年级学生。
3. 居住地在锦江区2019年小学毕业生初中入学划片范围的一、二、三片小学服务范围内，并且在锦江区一二三片内小学就读的、符合成都市随迁子女接受义务教育条件的五年级学生。
所以，锦江区小学和初中整体都很优质，实在也谈不上 学区房。而且根据7月数据，锦江区二手房均价已经20111 元/m²，甚至有小区已经超过4万/㎡。
锦二片区是家长首选的学区。总的来说优势是地段好，配套好，学校历史文化积淀深厚，交通方便。但缺点就是旧！居住、生活环境肯定差一些。
青羊区
至于青羊区， 小学初中成都顶尖，尤其青羊二片区。但是区属几个高中不出众，青羊区的家长们都懂。
造成青羊区指标到校成为鸡肋都不如，孩子只能硬拼中考。（有些家长会说，怎么4中9中没有算在青羊区高中之列？那是市属学校，并不是区属学校）
家长最关注的学区是青二和青五，青二地段好，配套好，学校历史文化积淀深厚，交通方便，但缺点就是旧！青五，配套逐渐完善，居住环境好，学校硬件配套一流，但缺点是房价高，学校爆仓，教学及出口稍差。
▲2020年青羊区小升初划片范围部分截图
高新区
2020年石室天府和七中初中的小小摇号名额缩水，大部分招生名额去了哪里？直接分给了高新5片，高5的家长都“ 开心疯了”。
▲2020年高新区小摇号划片范围。
高新南区小学初中高中一直向上的势头，政府高度重视和支持教育发展，七中初中目前是最好的初中，但今年加入的石室天府锦城湖，对口小学蒙彼利埃小学，还有银都紫藤初中，对口小学师范银都紫藤小学，以后的实力都不可小觑。
明年是否还有新优质学校加入，除了5区，还会不会有其他学区多校划片，说不准。学区房还真说不准！
高新区高中尤其上升的迅猛，玉林中学、中和中学、电子科大实验中学、石室天府中学、高新实验等，就目前看，高中在成都也是往前三的水准数上冲了。
高新区和天府新区的房价，五年前也就几千一平，短短几年翻了三四番，高新区已经成为成都房价涨幅和均价的NO.1。比如， 泡天对口楼盘因为身处金融城，房价已经上天了，适合财力真·雄厚的人群。
天府新区
现在新区所谓的学区水分还挺大，中小学处于 存量学校“蝶变”中。还有一些就是新学校，还没有出口，就被成为称为学区房，实在有些过头了。但是随着人口不断入驻，适龄儿童增加，未来十年二十年成为优质成都学区也很有可能。几年前买新区的真的有投资眼光，现在新区房价已经过高了。
结合学区来看，因为 初中目前还一般所以匹配这个房价可能真的不如读私立比较实在。所以喜欢新区的特别在乎教育的，可以选择不是学区房屋+私立读书。
金牛区
金牛区小学初中在成都范围仅次于锦江、青羊，算是成都中偏上水平。但是他的 高中与锦江并列第一，不仅质量高，而且数量多。
初升高指标到校很有优势。因为金牛小学初中并不突出，只是高中很厉害。对于幼升小、小升初家长来说知之甚少，很多买房中介也不会跟你说金牛区的学区有多牛，真的是年少不懂学区房，看懂已是不惑年。
在成都是否需要买学区房，分情况，买房是个大事，切莫冲动！
第一类，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。
这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况， 先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。
第二类，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。
成都学区房目前有明显利空趋势，与趋势做对抗，有点划不来。
第三类，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。
这一类比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。
第四类，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如90多平米300多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。
这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。
第五类，还没有孩子或者还没有结婚。
这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。
Q
提问：请教一下，我还有2年退休，坐标成都，现在美好家园小区面积134，4楼无电梯1套自住，在青城山养老房1套，准备退休后自住。
1、 准备给儿子再买一套学区房，孩子明年可以有房票，预计首付60-70，两房，以后孩子自己还款，地点尚未确定，想听你的建议；
2、给孩子买房后， 想卖掉美好家园的房子，再全款在孩子房同小区买一个面积小点儿的两房，方便以后相互照顾，这个思路是否正确？还是继续保留美好家园的房子自住？
A
1、60-70万的预算在成都买不了什么好的学区房，投资角度不建议买学区，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。 自用可以买，长持需谨慎。
2、为了方便相互照顾，只要条件允许，这个思路是可以的。
3、美好家园的房子可以卖掉，面积大，又无电梯， 房龄越老，升值空间越小，卖的时候也难出手。
Q
提问：根据成都市的整体发展，帮我分析一下 双流临港路棠湖外国语学校（私立，涵盖幼儿园、小学、初中、高中） 周边未来5年～10年房市发展趋势，比如大成郡或翰林上岛楼盘。尤其是大成郡。谢谢。
A
回答： 成都目前的发展趋势是东进，南拓，西优。双流我们不推荐投资，主要在航线下面，未来发展有限，还有你说的这个临港路棠湖外国语学校，因为它属于私立，所以它根本不能让大成郡和翰林上岛的房价有大幅度的提升，也你能算是学区房。
这个学校唯一的好处就是能让附件的房子出租率更高。
Q
提问:我单身小女生一枚, 一直住在成都西边，上班在高新南。现在纠结是买套一还是套二 (首套房) ,主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看的有点惜。蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没得环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行，推荐哪些楼盘呀?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?
A
回答：这个区域,还有和你的预算结合，没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。最近不少人把学区房作为投资方向。众所周知， 学区房之所以高于普通房子，是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值，学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失，今天是名校，不代表十年后还是名校。
如果我们 投资房子，有学区作为附加价值是加分项，不应本末倒置、主次不分，一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大，有上学需要，可入，纯学区投资不建议。
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